南昌房产网-深圳楼市又当“急先锋”：二手房酝酿准限价

　　“这是目前为止影响最大、对市场冲击最有力、最为有效的调控政策！”中原地产深港研究中心总监张伟一连用了三个“最”字来表达他的特殊感受。能让见过不少大场面的他如此激动的，正是近日市场盛传深圳官方有意推行的二手房“准限价”政策。

　　知情人士透露称，这一政策将规定，深圳全市范围内的二手房交易办理银行按揭时，评估价不得超过已给出的所在区域同类物业的某一最高限价。“政府虽然不干涉具体物业的交易价格，但无形中却加大了购房者，特别是投资者的成本。”深圳香地地产咨询公司总经理半求分析说。

　　深圳房管局一位负责人接受记者查询时表示，二手房限价政策正在筹划当中，一切以最终公布文件为准，具体内容尚不能透露。而有业内人士表示，虽然房管局并没有下发相关文件，实际上早在4月初，此政策已在市场上逐步推行，并已造成相当影响。

　　张伟认为，4月份深圳中原地产二手豪宅成交量大幅下滑，应该“归功于”此项政策。该公司历来为深圳二手物业代理市场老大。以华侨城二手豪宅交易市场为例，物业实际成交价为每平方米30000～40000元左右，而政府规定的按揭最高价只有每平方米15000元。简单算来，原本能买两套房子的首期款，现在只能买一套房子了。

　　他表示，经中原地产研究部门推算，政府定下的按揭最高价大约是房产原值上浮20%左右，从政府角度看，这一幅度或许还算合理，但近两年深圳楼价飞涨，不少楼盘都翻了一倍多，却也是众所周知的事实。

　　“该政策直指房价‘七寸’，起到了立竿见影的作用，”张伟说，“市场上流动性过剩，是房价失控上涨的根本原因，以此来控制货币流动性的效果，甚至远比加息来得直接。”

　　而一般认为，政府这样做的目的，正是为了切断深圳楼市二级(一手商品房)与三级(二手房)市场之间的价格传递纽带，以便抑制上涨过快的豪宅房价。

　　“近年深圳楼价上涨已超出理性范围，往往是一个地区推出新楼盘起售价就比周边高出很多，同区二手房马上以此为标准，以至于二手豪宅标价几天一涨，甚至一天几涨的情况屡见不鲜。”世华地产营业部副总经理陈立波称。去年该公司二手代理业务市场占有率位列深圳三甲。

　　陈指出，过去两三年深圳投资型买家大增，不少就是利用银行杠杆投资多套楼宇，二手房“准限价”政策一出，意味着短期物业投资成本大增，而市场价格受限，也意味着投资者转手套利难度增加，继而导致新楼盘的预期升值空间大幅削弱。

　　不过他相信，该政策短期内无疑会对市场造成影响，但长期来看利大于弊，因为这有助于稳定楼价，抑制过度投资，使市场更为理性平稳。

　　“事实上，针对投资型购房者的政策措施还会陆续出台。”一位政府内部知情人士向记者透露。其中之一，是深圳将会在五六月间实行以物业评估价强制征收二手房交易，这是专门为对付二手买卖市场中普遍存在的“阴阳合同”而设置的。

　　所谓“阴阳合同”，是指二手房交易中，向税务部门提交的成交报价，往往远低于双方实际成交价，卖房者以此来减少缴纳个税。深圳税收部门曾表示，当地因此而少缴的税款，每年在5亿元以上。

　　一路高歌猛进的深圳房价，是否会因此迎来“拐点”？也许今后几个月里，局面会变得较为明朗。