南昌房产网-房地产净利润率明显上升白马股涌现

　　房地产净利润率上升比较明显

　　最近媒体报道的深圳提高首付款比例是政策调控不得不采取的“点刹”措施，有助于控制房价快速上涨，有助于行业景气周期的延续。

　　提高后的首付款比例并没有使居民难以承受。2006年1季度《中国货币政策执行报告》显示，我国全部住房贷款平均期限为17年，平均首付比例为37%，居民家庭偿债能力处于正常水平。另外，央行调查显示，有35%的被调查者甚至能提前还款。

　　销售周期拉长并不影响企业的当期利润。房地产企业确认收入和利润的条件有两个，第一是完成销售，第二是完成竣工决算。在当前的预售制度下，企业往往在竣工决算前很长时间完成销售，首付款比例的提高，并没有改变房地产卖方市场的格局，虽然延缓了销售的进度，但是多数企业仍然能在竣工决算前实现销售，因而不会影响到当期利润。

　　地产企业资金流入金额没有变化，只是流入的时间延迟。按照DCF估值方法，假定未来房价没有上涨，按照每月1%的折现率计算，最大影响仅为5.27%，不会对地产公司造成伤筋动骨的影响。

　　对富人的投资性需求基本没有影响。根据万事达国际和汇丰银行的联合调查，富人们在买房时显示出极强的支付能力。无论是购买第一套住宅，还是购买第四套住宅，富人们的首付比例都接近五成。尤其是购买第四套住宅的富人，其平均首付比例更是超过76%。

　　继续维持行业“强于大市”的投资评级。受益于行业的优胜劣汰带来的产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，特别是房价上涨带来的地产上市公司利润率的提高，地产公司的成长性不会受局部“点刹”政策影响，因而我们继续维持行业“强于大市”的投资评级。

　　沸沸扬扬的首付款比例提高报道

　　近日，主流媒体纷纷报道深圳提高首付款比例：

　　CCTV.com消息(新闻30分)：央行近期再次加息，已经对房贷还款产生了一定影响。与此同时，最近在深圳，各大银行纷纷收紧了房贷，首付比例普遍从两成提高到了三成或四成。

　　银行工作人员介绍，本月初，他们就暂停了二手房按揭贷款。新房最多也只能贷到七成。深圳发展银行也从本月开始提高了房贷客户资质要求，由于能达到这种资质的客户很少，房贷业务目前实际上处于停滞状态。其它银行同样也纷纷收紧房贷，首付普遍从原来的两成提高到三成或四成。

　　人民网深圳8月21日也报道如下：

　　记者从深圳银监局了解到，为防范房贷风险，近日深圳各银行普遍提高了房贷门槛：资格审批更严格，金额投放更谨慎。

　　据了解，除首次置业、还款能力和信用度好的客户可从深圳各银行获得90平方米以上最高七成，90平方米以下最高八成的贷款外，多次置业者均普遍被要求降低最高贷款额，其中，华夏银行对购房超过3套的客户不提供贷款。

　　上半年占深圳房贷市场份额较大的建行已停止二手房按揭贷款。

　　不得不踩的政策“点刹”

　　飞速上涨的房价

　　2004年起，全国房价涨幅在10%上下波动。观察各国的房价涨幅的历史变动，我们发现房价涨幅高于居民可支配收入上涨是常见的，在行业景气的年代，20%左右的房价同比上涨不容易成为行业的拐点。

　　但最近2年，北京、深圳等地区的房价同比上涨都超过20%，2007年以来甚至超过了40%，相当于香港房地产泡沫破裂前的水平。我们认为，以北京为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。

　　抑制需求的政策主旋律

　　我们通过四张表格列举了2003年以来政府在房地产调控领域的举措。这些举措反映了以下特点：

　　涉及中央地方两级政府和多个部门，权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。例如，各级地方政府为了提高GDP、保障土地出让收入甚至是权力寻租，千方百计用核定征收的办法减免土地增值税等税收；央行曾建议取消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消；

　　耕地保护形势严峻，难以大量增加住房供应。例如，国务院三令五申坚守耕地红线，实行土地招拍挂和最低地价标准；

　　调整住房供应结构，盘活存量土地。在土地存量和房屋供应都难有增长的前提下，政府要求尽可能增加保障性和普通住宅供应，盘活存量土地；

　　抑制需求是历年宏观调控的主旋律。抑制需求体现在不断提高的房地产交易税费和不断紧缩的房地产金融政策，既然短期内供给难有增长，抑制需求就成为国家降低房价的最重要手段。

　　不得不踩的政策“点刹”

　　房地产行业高速发展多年，事实上已经成为了国民经济的支柱产业，和金融体系休戚相关。房地产开发占固定资产投资中很高的比例，投资增速高于固定资产投资总额的增速，也远高于GDP增速。近10年来房地产开发投资规模以平均每年25%的比例增长，占固定资产总投资的比例到2005年上升到22%。

　　一线城市北京、上海的房地产投资占固定资产投资比例为55%和40%，拉动了近20个相关产业发展。在房地产行业的带动下，才有钢铁、水泥、电解铝等产品近年来的供应紧张和价格上涨。

　　一旦房地产行业景气逆转，银行、钢铁、建筑建材等行业都会一损俱损，建筑行业的劳动力需求也会大量下降。尽管政府担心经济过热，但也只有一定的经济增长速度，特别是房地产行业的繁荣，才能保证每年新增的约2000万劳动力就业和社会稳定。稳定压倒一切，哪怕房价上升超过了部分家庭的承受能力，政府投鼠忌器，也很难对房地产市场施以重拳。调控房价决不能牺牲宏观经济的发展速度。

　　住房按揭贷款是商业银行重要的优质资产，近年来不良率一直在1%-2%上下。2004年，房地产贷款余额超过2.6万亿，占金融机构人民币贷款余额的14.8%。全社会贷款中，以房屋和土地作为抵押物的已经超过一半，一旦房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值，给银行带来不小的损失。

　　抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映，防范银行风险的重要措施，一是提高房地产抵押贷款的首付款比例，二是力求政策平稳，房价不出现暴跌，使基本面的房地产供求因素消化初现的泡沫。香港就是房地产调控政策不当的反例，1997年香港政府为了解决住房问题，宣布以远低于市场价格供应大量公屋，结果香港房价一落千丈，不少工薪阶层变成了“负翁”，银行资产质量下降，香港经济遭受了严重打击，政策调控得不偿失。

　　香港政府不得不在01年将公屋的供应量恢复到正常水平。

　　可见，任何对房地产行业的调控都不会牺牲金融体系的安全。即使住房问题长期不能解决，政府对房地产行业的调控也只能是多次渐进的谨慎微调，而不会是暴风骤雨的革命，基于此，政策调控踩“点刹”就成了必然的选择。

　　仅针对热点地区，国际比较也在合理范围之内

　　首先，媒体报道的首付款比例提高仅针对热点地区深圳，而深圳房价在2007年上涨幅度明显偏高。

　　其次，与其他国家相比，提高后的首付款比例也在合理范围之内。

　　政策的调控有助于延续行业的长周期通过与国际比较，我们发现我国这一轮房地产景气周期存在以下三大特点：

　　有效缓解房屋短缺，顺应了波涛汹涌的城市化进程。1998年我国城市居民人均住宅建筑面积只有18.7平方米，城市人口只有4亿多，福利分房遗留下来的老宅设计过时，简陋破烂；2006年城市人均住宅建筑面积达到26平方米，城市人口大多数城市居民的居住条件得到显著改善，城市人口净增加了1.6亿；

　　景气周期伴随着经济持续增长。1998年正值亚洲金融危机刚过，出口无力，内需不旺，国企改革步履艰难。房地产行业的景气伴随着经济的复苏，2000-2005年GDP年平均增长9.5%，城镇居民可支配收入年平均增长9.6%；

　　房地产市场经历了制度性的革命，也就是城镇住房制度改革。

　　这三大共性决定了我国本轮景气周期同其他国家一样也是典型的长周期。

　　对此判断我们首先基于以下假设：

　　政府对略高的房价，偏快的房价上涨不会无动于衷，适度的调控使基本面的增长有充分的时间消化可能出现的房地产泡沫。政府当前最可能的政策选择包括提高第二套住房的首付款比例，增加保障性住房供给等；..房价的同比涨幅保持在15%左右，和其他国家行业景气时房价涨幅基本一致。

　　在这些假设条件下，我们认为我国房地产目前正处于景气周期的中部，预计未来的10年，房地产保持较高的景气度。政府当前的调控政策，正好符合了我们的假设，因而有助于行业的长远发展。

　　局部“点刹”不会使房价出现拐点

　　我们认为，推动房价上涨的主要原因有成本推动，住房供应短缺，需求拉动和房地产行业的垄断属性。提高首付款比例有助于抑制需求，但是其他拉动房价的因素并没有发生本质的变化，因而房价上涨的拐点还不会出现。