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为避税中介怂恿买家 卖家报低二手房价

2007年09月05日信息时报

　　中介公司贴在门外的二手楼交易广告琳琅满目。

　　广州市国土房管局公布数据显示，6月份全市10区二手住宅均价3991元/平方米。而记者询问中介行发现，二手住宅实际成交价普遍攀升为6000元～8000元/平方米，与统计数据相差近1倍呢？满堂红地产研究部周峰道出原委：目前，广州不少二手住宅成交后为避税，向官方报低价多为成交价7至8折，造成统计数据偏离市场价，不具参考性。

　　对此，广州地税有关人士也表示，二手房成交价报低避税情况确实存在，查处的案例中更多的是企业进行的二手房转让。税务机关若发现报价相差太多，有权进行核实追缴差额，视情况给予不同程度罚金。据了解，广州市基准房价系统一期已经验收，即将推出，届时可以进一步防止报低价。

　　案例

　　买方：报低价少交近2万税费

　　杨小姐(化名)在广州大道南购买一套楼龄不到5年小复式，建筑面积近40平方米，购房时实际成交价是业主实收35万元，税费等由买家埋单。看房伊始，中介经纪帮她盘算购房成本就承诺：“到时可以报低价，这样税收部分你就可以少交点。”

　　在确定购房后，中介经纪给杨小姐报价方案是报成12.8万元。杨小姐看到去房管局查册回来的前业主房产证上，显示的是“权利价值226940元”。“原价22万多的房子，现在只报10几万，政府部门会相信？”杨小姐很困惑，但中介经纪拍胸脯说没问题。

　　随后，银行委托评估公司对该物业进行评估。记者看到评估书十分详细，包括小区周边交通、学校、超市等外部环境，以及房子朝向、楼层、装修等，列明评估价35.82万元，单价9159元/平方米，与实际成交价相差不多。虽然杨小姐是花35万元买房，单价约8693元/平方米。而如果按照中介经纪报价方案，该房单价仅3273元/平方米，比实际成交单价少5420元/平方米。

　　“我就担心报价太低不能过，但中介说他们会搞掂。”杨小姐提供给记者相关资料显示：中介公司提供的一式三份买卖合同中，写明成交价实收35万元，但在政府部门报税交易房价上，写的是12.8万元。

　　税单明细方面，分为买方和卖方。卖方方面，主要是不够5年的营业税最为大头，营业税是：房管局报税价12.8万元×5.5%＝7040元；另外个人所得税较多，核实征收：房管局报税价12.8万元×1%＝1280元，共要交9771元。买方方面，主要是交易契税，房管局报税价12.8万元×1.5%＝1920元。

　　现在，不少业主要求实收价，由买方承担税费，杨小姐也是如此。记者计算了一下，涉及到房管局报税价的税率共为8.1%，按照总价报低22.2万元计算，杨小姐少交税17982元。

　　卖方：怕报低价买方会赖账

　　家住天河区骏景花园的方先生，本打算出售一套海珠区房产，开出实收价45万元。有位买家看房后很满意，但因税费由买家埋单，买家表示预算只有15万元左右。若按照45万元成交价，首付三成需13.5万元，税费等支出约4万多元，买家说钱不够，要求便宜点。

　　方先生看了周边市场价，觉得房子肯定能卖45万元，不肯降。但是，买方听从朋友或中介经纪建议，希望能通过报低价少交点税把房买下，方先生没答应。他表示，自己跟买方不熟，担心这样操作不能完整收到房款，“如果签合同时把房价写低，到时买家赖账，只给我报价怎么办？”

　　后来，方先生一个朋友告知他在天河北的房子也是通过报低价卖出，实际成交价是70万元，中介建议只报31万元。本来，方先生的朋友不愿意，担心买方抵赖，但经纪宽慰说现在不少二手房买卖是如此操作，首先是签标明成交价70万元的三方合同，然后查档、办理按揭等。方先生朋友透露：“房管局有个标准价，也不是说你想报多少就报多少。”

　　调查

　　7家中介直接开出报低价码

　　昨天，记者随机走访10家房产中介店面，其中3家规模较大的公司经纪对报低价持较紧口风，7家中介行经纪直接开出可报低的价码，“减少”价格9万元至22万元不等。

　　口风较紧的一般是大型中介公司店铺。他们表示，报价是买家和业主双方届时协商，不关中介的事，也不能对少报多少钱以避税进行直接估计。在新港西路一中介店面，记者说看中海联路某实收价41万元、面积45平方米的5年内二手房，但预算不够，该中介答复说可以和业主见面后商量，灵活处理，但不能报得太低。她表示，现在楼价涨了，至少要报到6500元/平方米，折合总价约29.3万元。

　　而其他7家中介的经纪直接对可报低价格进行初步统计。在赤岗某中介行，记者问及珠影附近一套44平方米、总价40万元的一房一厅。中介经纪听后说该房属于要征营业税的5年内房，可报低价至25万元，少缴税近2万元。

　　某公司一高级物业顾问更笑说“几乎10个里面10个是这样做的，不用担心”，只要减少的数字不过分，仍然在房管局设定的该地段价格浮动范围内就可以。

　　5年内次新房报低价最严重

　　二手房交易业界人士表示，只要买卖双方同意，几乎所有二手房交易存在报低价现象。政府部门现在的评估价也会比备案报价略高，如果据实际成交价备案，可能最终还要多交税费。而且，备案时签订的二手房交易合同，款项较简单，也造成评估价偏差。

　　满堂红地产研究部周峰表示，政府对二手住宅成交进行评估，因为登记时只按标准地名登记，而不是楼盘名，本身就可能有较大价差。即使同地段不同开发商楼盘，或是商品房与房改房之间，房价差别较大。实际交易中，大开发商的品牌楼盘，本身的房价要比同地段房价略高1000元/平方米，而价差在备案登记中无法体现。

　　据透露，目前最需要报低价的是5年楼龄以内的次新房，它们在二手房市场身价最高、成交比例大。5年楼龄以内的房子房价较高，可报低的空间较大。而超过5年楼龄二手房虽然报低价逃避部分契税，但房子本身价格就较低，报低空间较小。在这种成交结构下，整体二手住宅均价就被拉低。因此，二手中介行业人士表示，官方统计数据参考性较低，甚至说目前广州九成二手住宅交易报低价，只是报低幅度不同。报低价避税举例：大洋新闻2007年09月05日来源：信息时报作者：杨小姐实际成交价为35万元，申报交易房价为12.8万元

　　按规定业主税项，由买家包业主税：

　　交易印花税：房管局评估价×0.05%＝64元，省111元

　　交易管理费：物业面积×3元/平方米＝117元

　　个人所得税(非唯一住房或不足5年)核定征收：房管局报税价×1%＝1280元，省2200元

　　营业税(不足5年)个人出售：房管局报税价×5.5%＝7040元，省12210元

　　涂销抵押登记费：350元

　　交易委托公证费：220元/宗

　　赎契、退保、涂销代办费： 500元/宗

　　合计：9771元，共少交税14521元

　　买方税项：

　　交易契税：房管局评估价×1.5%=1920元，省3330元

　　交易印花税：房管局评估价×0.05%＝64元，省111元

　　交易管理费：物业面积×3元/平方米＝117元

　　交易登记费：个人：50元/宗

　　产权证印花税：每证10元

　　共计2161元，少交税3441元