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住房改革十年轮回 地产市场变革四大猜想

2007年09月06日北京商报

　　“政府总算找到了自己该做的事了。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞意味深长的话，让前不久刚刚出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称“24号文”)执行情况更加令人期待。与牛凤瑞一样，众多长期关注中国房地产行业发展的专家学者都极大地肯定了“24号文”的意义。毫无疑问，这次住房保障的宏观调整，将会对整个房地产市场产生重大影响。而在新住房保障制度下的房地产市场又将出现哪些拐点？不妨让我们来大胆猜想一下吧。

　　上月末，全国城市住房工作会在北京召开，会议以落实8月13日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称“24号文”)以及此前出台的“国八条”及“国六条”中住房保障措施为主要议题，决定要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

　　会后，众多专家学者一致认为这次会议是对1998年房改的重新完善和反思，国务院发展研究中心市场所研究员寥英敏认为，住房保障工作属于政府职责，相对于“国八条”和“国六条”用市场手段调控房地产市场，这种直接的行政手段将取得更好的效果，免去了市场的稀释作用。而社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞更是认为，“政府总算找到了自己该做的事了”。

　　纵观中国的房地产市场，一直由保障房和商品房两方面构成，在过去的几年中商品房市场得到了充分的发展，而保障房方面一直相对滞后。“这次政府大力发展保障性住房必然会对房地产市场产生一定影响，在一定程度上会改变原有房地产企业的发展模式。”牛凤瑞认为。

　　猜想一

　　政府性企业欲浮出水面

　　按照“24号文”规定，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。由此可见，政府推行保障性住房的决心和力度，可是这样也产生了一个新的问题，这些保障性住房到底由谁来承建。

　　寥英敏认为，目前我国还没有建立专门的住房保障机构，一般情况下保障性质的住房全由地方政府委托国有房地产企业来负责兴建，谁负责一级土地开发谁就来负责建设。而从今年北京市宋家庄经济适用房公开招标来看，政府也期望在保障性住房体系中引入市场竞争机制，但是值得反思的是，参加宋家庄经济适用房招标的地产企业全部是国有企业，而市场化的公开招标也趋于了形式化。

　　从宋家庄经济适用房公开招标和北京市三批两限商品房招标过程中不难看出，在招标过程中国有房地产企业有着不可比拟的优势，而从“24号文”中也不难发现，中价位中小户型的商品房、两限商品房、经济适用房、廉租房，这些政策性和保障性住房将成为市场主流，由此不难想象将来的房地产市场可能会被一些企业垄断，而拿地成败的关键要看与“政府关系如何”。

　　“这样我国内地也可能会出现类似新加坡、我国香港等地的专门为政府保障性住房施工的房地产企业。”寥英敏认为，而目前这样的职责大部分由国有地产企业来负责。

　　猜想二

　　高端定位将成开发商主流思路

　　其实，早在“24号文”出台前，土地供应已经表现出了向政策性、保障性住房倾斜的态势。根据北京市土地整理储备中心网站的数据，截止到8月份，北京市共交易土地44宗，土地面积约331万平方米，规划建筑面积581万平方米，同比供应增长达到了30%，但是其中有8宗是属于“两限房”用地，总规划建筑面积达到了247万平方米，占今年已交易土地规划建筑面积的四成以上。此外还有规划建筑面积35万平方米的宋家庄经济适用房地块。

　　而建设部副部长齐骥在解释“24号文”时明确指出，解决低收入家庭住房困难将作为政府的一项重要职责，可见在未来几年内地方政府将把建设政策性和保障性住房作为一项重要的“政治任务”去推行。

　　“地方政府本身并不缺少资金，又不缺少配套土地，会大量推出经济适用住房。由于‘24号文’把经济适用房的户型标准限制在60平方米左右，这样，几年之后，全国经济适用房的推出量可能会达到几百万套。这样的小户型房子必然会对低价位的普通商品房产生比较大的冲击。”SOHO中国总裁潘石屹表示。

　　按照潘石屹的预测，在未来几年内，开发商如果还和从前一样靠开发大面积的低端项目肯定面临着被市场淘汰的危险。而且随着土地供应向政策性、保障性住房倾斜，商品房的土地供应将更加紧张，实现有限土地的利润最大化、发展高端项目无疑是最佳选择。