南昌房产网-“限外”后外资内企合作开发浪潮逐渐成形

　　在限外的背景下，9月13日，一个名为“房地产资本市场所面临的机遇和挑战”的话题在仲量联行2007华南房地产投资论坛成为了热点。

　　“130号文”出台至今已有两个多月，对限外政策还在消化中的外资思路已清晰多了：“限外关闭了一道门，同时也打开了一扇窗”。

　　在观望一段时间后，越来越多的投资机构如凯雷、迪拜Istithmar等，开始积极地向本地企业摇起了合作的橄榄枝。仲量联行中国区董事李彦东表示：“一种新形式的合作浪潮正逐渐成形。”

　　限外难挡外资热情

　　“不能用短视的眼光看中国。”迪拜政府拥有的投资公司——Istithmar公司房地产投资部董事总经理理查德·约翰生所说的这句话很有代表性。

　　Istithmar公司今年3月份才宣布将在亚洲市场(特别是中国)进行大规模地产投资，金额在14亿~17.5亿美元之间。理查德·约翰生表示，在中国进行短线投资的时代已经过去，没有长期眼光就没有分享中国经济增长成果的机会。

　　凯雷集团对中国将继续高增长的看法也没有改变。“我们会继续参与中国的投资。”该集团副总裁邓伟如是说。同时，他也承认，“对外资而言，限外的影响很明显，政策的目的性和手段都很到位，最直接的表现就是交易成本的增加。不过，我们在中国有长期策略，不会因为短期政策而改变，而只有遵循中国的政策，我们的钱才能进来、出去”。

　　用合资“攻克”政策壁垒

　　“在短期内，外资可能会更倾向于合作的形式。”仲量联行中国区董事李彦东透露，虽然之前也有一些外资机构通过各种方式与本地企业合作，但近期，这个趋势已经越来越明显了，愿意加入“合作”阵营中的外资数量在增加。他提醒国内的开发商，“应该把握住这个机会，把与外资的合作看作是一种有利的融资方式。”据其介绍，前一段时间已经有不少本地企业利用这样的机会增加了土地储备和项目，有效缓解了短期资金周转压力。

　　“我们关心的是怎么把钱投进来，当然，我们运营项目的方式也需要改变。不变的是外资和中国本土企业更愿意合作的心态。以前在中国，外资全资企业占有一定的优势，但现在这个优势越来越小了。”在理查德·约翰生看来，针对目前的限外政策环境，“合作更重要，更适应政策。中国的政策是在推动外资和本地企业合作、长期投资，而不是赚一笔就走。所以，在中国，我们会用合资来“攻克”政策壁垒”。

　　邓伟赞成与内企合作的投资方式：“我们主要是在资金市场运作，很愿意和在一二线城市有开发经验的发展商合作。在限外政策下，我们期待合作伙伴的引领，它们与本地政府的沟通更具优势，会带来很多方便。”

　　限外政策陆续出台对外资提出了多方面的限制，如投资形式、审批手续、外汇登记及外债审批等。新形势下的交易结构设计如何调整，是很多律师事务所都在研究的共同课题。普衡律师事务所合伙人林慧文认为，从目前看来，与当地公司合作可以帮助外资在重重束缚中获得一个较宽松的空间。

　　到二三线城市去

　　二三线城市是中国特有的概念，Istithmar的理查德·约翰生经常被国外的同事问道：“中国的二线城市是什么样的城市？”他回答：“可能是跟伦敦一样大的城市。”

　　在理查德·约翰生看来，深圳用20年时间由一个小渔村变身大都市的神话，也很有可能在其他地方上演。这种看法，让他们对中国的二三线城市充满热情，“我们认为二线城市很重要，很有投资潜力。”理查德·约翰生说，在那些城市，无论是发展经济型酒店还是零售业都大有可为。

　　而李彦东认为，限外措施令外资间接成本增加的同时，也使它们的投资回报受到了影响，为了减小影响，外资开始往二三线城市走。“在那些价格还不太高的地方”，中产阶层的置业需求来在持续，回报较有保障，投资行为相对安全。”李彦东对本报记者说。链接外资进入中国楼市历程20世纪80年代~1994年，海外资本的“梦魇”

　　第一拨外资进入中国的热潮是上个世纪80年代末至1994年，当时国外特别是香港的投资者看到了中国的广阔前景，投资回报率达到了投资额的1~2倍，于是，大量资金流入内地，但最终却一败涂地。截至1997年，投向内地的95%的港资都铩羽而归。在整个的运作过程中，政府与民间都没有切实保护好外资的利益，因此造成外资再也不敢轻易涉足内地房地产市场。

　　2000年~2004年，蛰伏阶段

　　2000年以后外资又把目光投向内地房地产市场。但与以前有所不同的是,由于金融危机的影响，很多资金经历了重新的洗牌。一些港资同时寻求一些欧美资金的介入共同开发。在投资心理上采取了宁可不投，也绝不错投的原则，所以这一阶段海外资金在中国房地产行业可以说是一个蛰伏的阶段。

　　2004年至今，外资发力

　　2005年外资爆发式增长。以新加坡凯德置地、摩根士丹利、高盛为代表的一些机构，已经在国内投资、开发、并购了一批房地产项目。据统计，2005年境外机构购买中国建筑物资金达34亿美元，约90%以上的资金投在京沪两地。