南昌房产网-房贷新政引发"退房朝" 二手房市场影响目前甚微

　　9月底，央行、银监会出新政，表示第二套房贷首付比例将提至四成，贷款利率也有所提高。之后，便有媒体报道受此政策的影响，中高档楼盘引发退房潮；随着政府的一系列政策，北京二手房市场也开始出现了退房热潮。在这股由房贷新政引发下的退房热潮中，北京的高端市场是否受到波及？第二套房贷首付比例提高，对二手高端市场到底有怎样的影响？我爱我家专业人士就人们关心的几个问题作出了如下解答：

　　1、二手房市场是否出现了退房潮现象？

　　目前，就北京整个房地产市场来说，确实存在退房现象。但是，这种现象多发生于一手的新楼盘，房贷新政还未使二手房市场出现此类现象。

　　从北京现在的市场状况，我们不难分析出其中的道理：

　　第一、从投资购房比例分析：二手房市场的投资型购房比例只有10%，而新房市场的投资型购房比例至少为40%，二手房市场的首次购房比例为60%，而新房市场的首次购房比例仅为40%，二次和多次置业现象普遍。因此，此次提高首付比例对一手房的冲击会更大一些。

　　第二、从受影响人群比例分析：二手房市场的贷款购房比例为74%，其中按银行公布的数据显示二次置业者占30%，新房市场的贷款购房比例为65%，其中按银行公布的数据显示二次置业者占到40%。除部分经济能力较强者，不受新政影响外，新政对二手房市场的影响人群比例在15%左右，而新房受影响人群比例达到25%以上。因此，贷款利率的提高更容易引起一手房的退房热潮。

　　2、别墅购买人群多为第二套置业，房贷新政的实施将对二手别墅市场产生怎样的影响？

　　房贷新政的实施对二手别墅市场的影响可以说是最为微弱的，几乎接近于没有影响。原因如下：

　　一、新政的出台主要是为了抑制房产投资、打击房产投机行为，因此其主要影响的是投资型的中小户型以及酒店式公寓，对于别墅来说，其投资客极少，所以受影响程度也很小。

　　二、别墅是一种高端消费，购买别墅的人经济实力都非常雄厚，对于这类人群来说，首付比例和贷款利率的提高对其影响不大。在我爱我家成交的别墅中，几乎所有的客户首付均在六、七成左右，而且一般都选择十年期的贷款年限。

　　三、二手别墅较之一手别墅来说，其价格低，泡沫因素少，需求较旺。因此房贷新政对别墅市场影响甚微。

　　另外，关于房产新政的一些个人见解：

　　同一区域二手房的平均价格通常占一手房价格的70% ，对于一手房市场和二手房市场，在信贷政策上我希望能够差别化对待，因为，二手房比新房的购房贷款风险低很多，原因如下：

　　(1)定价机制不同。新房市场是开发商对自然人的强势定价，开发商有能力造势宣传，拉高房价，泡沫因素较大；而二手房是小客户和小业主两个自然人之间的平等定价，价格接近市场的实际状况。

　　(2)评估程序不同。新房购房贷款没有评估，直接根据开发商和购房人签定的合同价贷款，银行风险较高；而二手房购房贷款是根据银行指定的评估机构提供的评估价贷款，评估机构提供的评估价往往只有实际成交价格的7-8成，因此购房人实际贷到的款只有实际成交价格的一半左右，银行风险很低。

　　(3)房屋的物理状况和权属状况不同。新房贷款时房屋是期房，每套房没有产权证，只是由开放商提供阶段性担保，一旦出现问题很难处置；二手房贷款时房屋是现房，每套房都有产权证，一旦出现问题很容易快速变现。因此，银行在发放购房贷款时，对于二手房应该采取更加宽松的政策和尺度。