南昌房产网-房贷新政系列调查之一：房贷新政减缓售房速度

　　新房

　　个别人退房与“贷款首付提高”有关中高档房受房贷新政影响最大

　　二手房

　　购买意愿可能在降低

　　调查背景

　　央行于9月27日颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号)，明确了第二套房贷款实行提高首付和利率的政策。在当前房价攀高的背景下，房贷新政咋样在从首付和按揭两方面影响着人们的住房购买力？楼市的观望气氛是更浓还是变淡？

　　房贷新政对新房和二手房市场的影响有多大？除去想投资的，普通人买房如何才能省钱？记者针对购房者关心的问题，对沈阳房产市场进行了调查。

　　“本打算把旧房卖掉，然后贷款到浑南买两套房子，一套自己住，另一套给儿子。现在可要重新考虑成本问题了。”家住沈阳市皇姑区泰山路的金明勋一家人的购房设想，因为第二套住房新政的出台而不得不重新考虑。

　　除了第二套住房新政外，央行年内还有1-2次加息的“讯号”让老金不得不在自家附近买了个50多平方米的二手房住，自己的房子空出来给儿子结婚用。

　　像老金一样，此次房贷新政的出台，已经影响到不少人的购房计划。无论是想投资房产赚钱的，还是想升级换房的，在买房前都要拨拨小算盘。

　　房贷新政之新房———

　　“10月份，卖出的450套房子里，退了两套”

　　就房贷新政对楼市的影响，记者采访了9位在售项目开发商，其中，2位承认有退房现象，7位开发商表示没有退房现象，但销售速度放慢。“10月份，我们卖出的450套房子里，退了两套。”沈阳市大东区某房地产公司的项目经理承认这一现象与“贷款首付增至四成”的政策有关。“政策影响到的主要是资金不足的炒房者，当然也有一些想改善居住环境的购房者因此推迟了换房计划。”

　　金山小区(查看地图)附近的一个楼盘销售经理认为，除了房贷新政的影响外，房价上涨较快也是影响购房者积极性的原因之一。“和以往一开盘就引来买房人昼夜排队拿号相比，现在老百姓买房不像从前了”。

　　位于浑南的某房地产项目，目前售价已经达到了7000元/平方米，据其负责人介绍，该楼盘的业主首付成数都比较高，基本没有退房的。

　　【调查结论】

　　记者调查了不少在售项目，发现不同档次的新房受到的影响不同，其中中高档房受到的影响最大，而高档楼盘和价位较低的楼盘基本没受到影响。

　　房贷新政之二手房———

　　新政可能降低购房者意愿

　　沈阳市某连锁房产中介公司南京街店店长杨宪林说，二手房交易过程中办理贷款的比例十分有限。不过他也认为，房贷新政可能会降低购房者的购房意愿。而随着政策执行力度加大，一些不正规的二手房贷款中介机构将受到影响。

　　记者采访到的多数房产中介人士认为，二手房贷首付比例提高对炒房有一定的抑制作用，因为炒房人几乎都是通过大量的贷款来实现资金运作的，而所需支付的比例一旦提高，资金链必然紧张。

　　【调查结论】

　　关于新政对二手房市场的影响，业内人士认为较为有限。沈阳某银行的客户经理告诉记者，新政执行前，各银行对二手房贷款的限制就十分严格，因此新政对购房者不会产生太大影响。

　　【房贷新政·专家支招】买房多动脑融资多渠道

　　国家利用“加息”或者“提高首付比例”进行宏观市场调控，对于想改善居住环境而换房的自住型购房群体，本不应该有太大影响。但购房者若想做到“少花钱也能购房”就要多动脑筋。

　　新政出台后如何贷款才能更省钱？记者昨日采访到沈城多位房产界人士及理财专家，为购房者出谋划策。除了打破传统还款模式外，多渠道融资等方式都可以减轻购房者的置业负担。购房者可以打破传统还款模式，采用“等额本金”的还款方式。这种还款方式在开始还贷时，借款人会感觉每月负担较大，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少。以贷款40万20年为例，在目前的利率背景下，等额本息的还款方式要比等额本金方式多支付利息约5.4万元。

　　此外，寻找新的融资渠道也可以缓解资金危机。目前在各家银行推出的非交易类贷款融资产品，都是可以先将房产抵押给银行进行融资，然后再将所融到的资金回归于房产本身，缓解因“首付提高”或者“加息”带给购房者的资金压力。