南昌房产网-温家宝取经狮城组屋经验拓宽住房保障思路

　　新加坡数十年建设公共组屋所积累的经验，有可能成为中国建设社会保障住房的蓝本。

　　11月21日，在新加坡参加东盟首脑会议的温家宝总理专程考察了位于新加坡中部的普惠性廉价房区——大巴窑组屋区，并对其建设成就颇为赞赏。13年前，温家宝亦曾赴新加坡专程考察过组屋。

　　据新加坡《联合早报》报道，在温总理此次访问行程中，除了会见新加坡国家领导人外，到建屋发展局和组屋是惟一的参观活动。

　　普惠：受益民众覆盖面宽

　　大巴窑老居民梁彦是组屋政策的受惠者之一。

　　30年前，他与妻子以7000新元买下生平第一间政府组屋。如今，建屋局决定将他所居住的组屋进行整幢重建，而他的组屋估价已高达17.7万新元。作为交换条件，他可以优先购买新建组屋，建屋局另补贴3万元帮助他购置新居。这样一来，使用面积约90平方米、市值超过24万新元的四房式新居，他只需支付3万多新元就买下了。

　　新加坡国立大学东亚研究所所长杨大利告诉记者，新加坡的组屋市场分为两种，一种是原市场，即一手市场，购买者必须是新加坡公民，价格由政府制定；另一种为二手市场，购买者为永久居民，价格由市场决定。

　　狮城中南部靠近西海岸处有个小镇名叫金文泰，其居民杨穆就是从组屋二手市场获益的典型。

　　1992年，杨穆从英国来到新加坡，“刚到新加坡就能买到房子有点出乎意料。”杨穆对记者表示。他以25万新元的首付款购买了一套二手四房住宅，贷款10年，月供1200新元，余款则通过公积金月还贷1000新元。对于月均收入5000新元的他并没有太大压力。杨穆介绍说，小镇上地理位置并不优越的一套三房式私产房的价格就高达100万新元。

　　“除了社区内没有会所等高档配套、户型面积较小外，组屋的居住环境和私产房没有太大差别。”新加坡龙置地集团的陈振贤指出。组屋小区内绿树成荫，布局相对合理。在组屋小镇周边设有地铁站、集市、公交站以及诊所和商店。据了解，目前约有84%的新加坡人拥有自己的组屋，而拥有私产房的仅约为16%。

　　经验：三个层面值得借鉴

　　其实，早在1998年启动住房改革之始，参与者们就先行借鉴了新加坡组屋的部分经验，把其中某些符合我国国情的思想写进了改革方案。房改20年后，中国住房市场已有很大改观，我们重学组屋，无疑是要学其精髓。

　　“需要学习的是一个体系。”中国房地产及住宅研究会副会长包宗华对记者表示。

　　11月18日，温家宝总理与新加坡总理李显龙共同签署了中新两国政府关于在中国天津建设生态城的框架协议，合作主题中就包括公共住房方面的经验。一系列新的政府保障住房模式的实践将在此起步。

　　“我国从1998年推行廉租房至今已有9年时间，由于种种原因，进展缓慢。即使在发展廉租房较快的城市，这些年新增廉租房的总套数占城市居民户数总和的比例还不到0.5%。”包宗华指出。

　　另有数据显示，截至目前，全国共解决了50多万户住房困难家庭的住房问题，但其中只有约7万户享受了实物配租。

　　“学习新加坡的组屋政策主要有三个层面，土地来源、资金运作和建设运营。”著名时事评论员石齐平认为。

　　据了解，新加坡建屋发展局是建造组屋的独立性非营利机构，可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。

　　“政府积极参与提供保障性住房是非常明智且有利于市场的行为。”惠升置业总裁吴多深对本报记者表示。惠升置业是新加坡吉宝集团成员公司，而吉宝公司即将参与天津中新生态城的建设。温总理在狮城访问时强调，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然(这些)土地也要节约和集约使用。”在包宗华看来，国家如何控制土地将决定保障性住房能否大面积推广。

　　另一方面，政府资金在新加坡公共住房建设方面扮演着重要角色，新加坡政府每年支付大笔财政预算维持组屋顺畅运作。

　　“其受益于一套有效的公积金制度。”包宗华对此指出。

　　新加坡政府早年便成立了中央公积金局。中央公积金的总缴费率达到36%，其中雇员负担20%，雇主负担16%。公积金是组屋长期稳定发展的重要支柱，政府每年维持组屋制度运行所需的大笔资金就来源于此。

　　香港城市大学公共及社会行政学系副主任李健正指出：“在新加坡，公积金和组屋制度就像孪生兄弟。”

　　对国内的住房保障来说，廉租房所需资金最多。

　　11月14日，财政部对将从明年1月1日起实施的《廉租住房保障资金管理办法》中廉租房和经济适用房建设的资金来源作出明确规定，增加了各级财政预算和社会捐赠等渠道。然而对于新增来源的资金比例仍未明确，业内期待相应细则出台。新加坡的资金运作模式为我们提供了宝贵思路。

　　在组屋的管理层面，新加坡对其购买条件、购买程序和建设过程均制定了严格规定。把新加坡80%左右的人口和家庭都涵盖其中，但杜绝了外国人、高收入家庭及有私人产业的家庭购买组屋。

　　另外，还规定一个家庭不得买两处以上组屋，买了组屋后5年方可置换新组屋，一个家庭只能置换一次组屋等。同时要求购房者必须提供翔实的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元(约合人民币25659元)的罚款或6个月监禁。而如果购买了组屋，就必须要住，否则将同样面临高额罚款及牢狱之灾。

　　“我国许多城市直接管理住房的公务员数量甚少，远远不能适应发展的需要。各城市必须大力健全住房管理机构，增强管理队伍。”包宗华建议。

　　声音：完全照搬不太现实

　　新加坡组屋制度是否是我国解决民生住房的标本？一些业内人士也表达了自己的看法。

　　“新加坡是城市国家，组屋政策表现在政府充分调动资源，通过合理组织有效地解决了住房问题。它给我们带来的启发就是，全面解决住房问题不能完全依赖市场，政府应该介入。而越是资源紧缺的城市，政府介入的力度应该更大。”一位在北京从事多年住房保障研究的政府工作人员接受本报记者采访时表示。

　　尽管新加坡经验值得借鉴，但并不适合所有地区。“需要注意因地制宜，组屋政策对大城市，尤其是高房价、高租金、住房需求与供给矛盾突出的的特大城市借鉴意义更明显。”他指出，财政支撑是组屋政策顺利实施的保障，中小城市在借鉴该模式的过程中需要更为谨慎。”

　　另外，政府在承担起住房保障责任的同时，必须注意在介入的程度上找到平衡点，“新加坡国情毕竟同我国有差异，而其住房问题面临的人群也不尽相同。介入过多则容易出现“泛福利”现象。”上述政府工作人员表示。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩则提出了质疑：“新加坡是个特殊的国家，两国国情不同，完全复制肯定不现实。新加坡国小人少，只有一级政府，财政宽裕，且没有地区差别。而我国行政区域众多，财政相对独立，而地方之间贫富悬殊，很难制定一套统一的标准解决保障性住房的资金来源问题。”

　　相关链接新加坡组屋(Public Housing)，在澳门称经济房屋，香港称公屋、居屋，类似于国内的廉租房和经济适用房，是在政府主导之下，由建屋发展局建设的公共住房。组屋的供应对象就是广大的雇员阶层。

　　新加坡人民行动党为解决居住及其引发的社会问题，于1960年宣布成立建屋发展局(Housing & Development Board，简称HDB)。1965年，新加坡脱离马来西亚联邦独立，政府宣布“居者有其屋”政策，正式开启新加坡的组屋年代。（唐茜潘建）