南昌房产网-公摊面积，不再模糊

　　目前，买房签合同时，房地产商一般只告诉购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，但各部分面积具体多少，是怎么测量出来的，消费者并不清楚。

　　哪些部分算入公摊面积？

　　据介绍，南昌市对公摊面积的计算完全依据建设部门的有关规定。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设施用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙，外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预售)合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　如果计算公摊面积？

　　分摊的公用面积等于套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。在此消费者必须明白这两者的内涵。套内建筑面积由以下三个方面组成：(1)套(单元)内的使用面积为套内房屋使用空间的面积，也是消费者最直观、可计算出的面积，业内人士称为“地毯”面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分门别户内面积总和，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积(不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积)，内墙面装饰厚度计入使用面积；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的一般计算建筑面积。三者相加之和即为套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数则是指整栋建筑物的公用建筑面积的公用建筑面积的分摊数。

　　车库算公摊面积吗？

　　随着人们生活水平的提高，买车的人也越来越多。小区里建起了不少小小车库。实际上，独立使用的地下室、管理用房作为人防工程的地下室都不计入公有建筑面积。其中，地下室作为公用分摊面积的前提是：该地下室是用来放置一整幢楼服务的设备的。而自行车车库如果为公共场所，则可以作为公摊面积，反之则不能。如何应对公摊面积的“陷井”？

　　针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，有律师建议消费者在签定面积条款时要写细使用面积、公摊面积、套内面积，具体的长度尺寸表示出来，不要算平方米，而要算多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下。具体复核方式：消费者有权从商店里购买一个皮尺对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机构，对有争议的面积部分进行检测。

　　在主张对面积进行复核的同时，一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益。在现行的合同条款中违约责任太少，因此必须写清楚假设面积尺寸差一厘米，就有可能每一厘米赔你一千块钱，这样作假的人才不敢作假。垃圾面积经常出现的地方有哪些？

　　走廊，套内设计不当的过道，可能会达5至10平方米。而且，按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。

　　进深，增加楼型的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用方法。因为进深每增加一米，该户型面积就会增加大约8-10平方米并提高使用率。如果增加的面积可以利用，就无可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。

　　阳台，现在的户型设计，每户大约都有面积大小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳光等等，不好的设计中，阳光是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。

　　卫生间，新设计的楼盘中，在都有两个以上的卫生间，一般次卫在4至6平方米之间，主卫则不定，小的6至8平方米，大的达到了10平方米。但根据经验，卫生间在3至6平方米的好用程度并不与面积成正比，而与设计的关系极大，如果设计不当，这里也会出现几平方米的垃圾面积。