南昌房产网-房贷新政:饮鸩止渴的自残or缓冲风险的保护膜？

　　2007年9月下旬，北京国贸。新一期的秋季房展会上，一个年轻的身影不停穿梭于各个楼盘展示台之间——在北京工作多年的王梓开始筹划房产理财投资。但9月27日，央行和银监会的一纸通知，最终使王梓放弃了买房计划，他也成为房贷新政下第一批受“干扰”的人群。

　　大洋彼岸的美国同样有生动的故事上演——Casey Serin是美国一位“80后”青年，没有资产但有一颗勇敢的心，他决心利用房地产实现自己的财务自由。2005年到2006年间，他通过谎报收入的方法买了8套物业，价值220万美元。

　　如今，次级贷风波让他不但失去了所有的资产，还负债17万美元。 Casey Serin在自己的博客里披露了他的“不幸”，成为互联网的“名人”，同时也成为华尔街最伤心的人。

　　两个故事，一个发生在大洋彼岸的美国，一个发生在正在蓬勃发展的中国地产行业，但在2007年中国和美国的房贷市场上却成了市场嬗变和政策焦点中的代表。

　　在过去的一年中，信贷风险受到了史无前例的重视和关照。

　　美国次级债引发的金融危机以及中国“房贷新政”多米诺骨牌效应显然是过去一年中全球房地产信贷市场最具震撼性的事件。

　　信贷风险的诘问

　　一切都开始于那场被称为“信用市场最大的泡沫”的危机。

　　4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护。由此，次债危机开始蔓延至全球金融市场，全球股市开始出现震荡、回调。

　　而后，所有的质疑和担忧开始涌向国内：如今股市和楼市双重火爆的中国能否在这次危机中独善其身？

　　9月19日，中国建设银行董事长郭树清在接受英国《金融时报》采访时表示，该行正在减少与房地产业务相关的业务。

　　同时，建行研究部发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。

　　在商业银行努力扩大放贷业务和控制信贷风险之间，这是一记责问，更是一个警钟。

　　9月27日，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将申请购买第二套(含)以上住房的，房贷首付款比例提高至40%，利率提高10%。

　　在此之前，央行已多次上调了存款准备金率并实施了5次加息，距离最近的一次加息政策刚刚在半个月之前下达。

　　如此密集的信贷调控指令超出了众多业内人士的想象，尤其是针对第二套房首付比例提高的调整究竟能不能达到抑制投资平抑房价的目的，业内争论声不断。

　　华远地产集团总裁任志强对此政策就忿忿不平，在博客中称它是一次“饮鸩止渴的自残”：“证券交易税费的上涨并没有熄灭股市的烈火，提高首付与增加交易税费同样是饮鸩止渴的自残。当中国经济被这些违背市场经济规律的乱刀砍得遍体鳞伤时，并不会给尚在发展中的民众带来更多的幸福。”

　　而一位资深房地产金融专家表示，真实的住房需求才是房价稳定的坚实基础。房价狂涨，无论对普通购房者还是银行，其结果都注定是两败俱伤。提高第二套住房首付比例，对稳定房价和银行规避房贷风险具有双重意义。

　　无论如何，首付提高对于信贷风险控制而言仍然多有裨益。

　　“对于投资机构或有实力的投资散户，他们对银行贷款的依赖度本来就不高。受影响较大的群体，应该是那些比较依赖银行的中小投资者，而他们正是房贷风险的头号制造者。”分析人士认为。

　　“首付款的存在对于银行风险传导起到了一个很好的缓冲作用，就像保护膜一样。”SOHO中国董事长潘石屹称这次中国能免受次级贷危机的影响除了尚未发育起来的中国抵押债券市场证券化之外，首付的存在十分必要。

　　事实上，利用提高首付款比例的“杠杆”进行市场调节想法由来已久。早在2006年两会期间，全国人大代表洪可柱针对商品住宅空置率上升、首付比例过低的现状，即提出议案，建议将个人住房贷款最低首付比例提高到40%～50%。

　　此后也多有相关传闻。至于，究竟能不能最大限度地保护市场上的真实需求，尚需时间去检验，但短时间内市场被政策刹那间“冷却”掉是不争的事实。

　　房贷新政实施后的第一个月——10月份的数据显示，京沪两地住宅成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%。

　　似乎市场真的进入了高位盘整的节点。来自深圳的中天置业甚至因为业务量萎缩而发生老板携购房款潜逃的丑闻。

　　“画皮悖论”的陷阱

　　很多年前，一部改编自《聊斋》的漫画故事《画皮》令人印象深刻。故事讲的是，骷髅精先从百宝箱中拿出一张美女皮，披上之后化好妆，去与广大好色书生发展感情，最后生食其肉，场面惨不忍睹。

　　这个故事的直接影响是，很长时间内，但凡是故事中出现美女形象就一律被认为是妖狐鬼怪。这也被以后的经济学家拿来称为“画皮悖论”——只要一个行为经验被证实是错误的，以后的多次举动就被列入了“黑名单”，永世不得翻身。

　　从“121号文”至今，已出台的多个政策几乎都因执行不力而弱化了效应，“121号文”之后又有“18号文”以及“212号文”等多个信贷调控政策，每个政策出台后都难逃执行力“软肋“的困扰。

　　此后，人们开始更关心政策的实施力度，究竟最后是否也将在市场和利益集团的博弈中沦为“纸老虎”？

　　显然，在9月份提高第二套房首付比例的“房贷新政”发布后，半年时间里，各家商业银行在关于第二套房的界定上大作文章寻找可辗转腾挪的空间。

　　商业银行对第二套房界定标准各有不同：建行以家庭为单位，光大、华厦等中小银行倾向于以个人为单位，而其他多数银行表态并不明朗。

　　而在我国银行、民政、公安部门之间，本地与外地之间，尚未建立起健全的联网体系，这一“软肋”也增加了政策的运营成本。

　　另一面，信贷风险的积聚日益膨胀。据建行报告显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11760.66亿元。个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。

　　而在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一段时期已经逐渐步入违约高风险期。

　　在经历了5次加息和9次上调存款准备金率后，流动性过剩依然是难以治愈的顽症。

　　但不可否认的是，2007年，央行和银监会调控市场的信心和力度并没有因此而减少，房贷市场依然是监管层重点盯防的“法场”。

　　10月下旬，央行、银监会要求国家开发银行、农业发展银行、进出口银行等三家政策性银行及农业银行、光大银行、广发行和深发展等四家商业银行，在四季度不但不能增加新的贷款，还必须压缩贷款总量，并对已经多次激进放贷的银行实施1.89%惩戒性票据的处罚。

　　而在此之前，央行刚刚通过“窗口指导”方式，明令各家商业银行严格控制放贷规模，确保年底时的贷款余额不超过今年10月31日水平。

　　经历了多个市场角色的博弈，在信贷政策出台后，为什么市场中对“画皮悖论”的发生依然多有担忧？

　　一位业内人士的话多少揭开了此中的玄机：1993、1994年的通货膨胀和楼市投机风潮，足以令眼下市场“相形失色”，那时央行的紧缩型货币政策远比现在生猛。而且，各家银行令行禁止。如今时过境迁，几大国有商业银行早已改制，追求商业利益成为第一需求，还想像十多年前那样通过央行——央行再号令国有商业银行，去调控宏观经济和楼市，已有点捉襟见肘了。