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"最近土地市场也开始遇冷。"深圳市土地交易中心的一位工作人员切身感觉到市场的寒潮已经扑向了一级市场。"开发商对市场未来难以判断。"
12月17日,深圳市宝安区3宗居住用地出让土地使用权,而深圳市土地交易中心拍卖大厅却大门紧闭,开发商无人应拍。3宗居住用地都在宝安区,建筑总面积32.7万平方米,起拍楼面地价3582元/平方米到4881元/平方米。
20日,深圳市再次推出龙岗土地,建筑面积17.6万,同样门前冷落。
至此,深圳市12月举行的两次拍卖均"遇冷",出让的4宗地块全部流拍。
珠三角市场全线遇冷
一个月内,广州、深圳先后出现了土地拍卖遇冷的情况,新盘销售也出现了不同程度的下降。深圳市率先进入调整期,<2007年1~10月深圳市房地产市场分析报告>显示,7月份商品房销售面积为48.98万平方米,8月份猛跌至33.83万平方米,9月份微跌至31万平方米,到了10月则降了近50%,仅为15.36万平方米。
连续三个月的成交萎缩,让深圳的房价终于在10月出现了松动。据中原地产统计,深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。深圳市国土房管局公布的数据则显示,深圳二手房交易量10月份下降36.78%,二手房价格方面,9月份就开始出现跳水,比8月下降47.09%。
价格下调趋势不仅仅在一线城市有所体现,周边市场也受到了辐射影响。
根据世联地产提供的数据,珠海市10月房价数据的显著特点是市场交易量下降。10月全市新建商品住房交易面积27.13万平方米,交易金额14.41亿元,对比上月分别下降9.95%和18.65%。据珠海市统计局和珠海市房地产登记中心联合发布的10月商品住房交易价格数据显示,10月全市商品住房交易价格与上月对比均为下降,10月全市商品住房预购均价5847元/平方米,对比上月下降8.18%。
迅速调整
万科董事长王石在一次公开场合,表态"出现拐点",令17日万科股价接近跌停。
虽然事后,王石反复澄清,"拐点论"仅限于珠三角市场。并且表示:万科在今年一季度报告中已经表示,今年以来部分市场看法对未来存在一些过于乐观的预期,认为部分城市房价过快上涨、以及地价超过房价的情况,是不可持续的;因而市场需要向理性回归。而近期的一些迹象表明,市场也已经开始向理性回归。并且万科对"率先降价"事件做出回应:万科在产品定价上遵循两个基本原则:一是快速周转的基本策略;二是顺应市场状况的灵活性。因此在各个城市市场,万科会依据上述原则,根据市场的实际情况确定合理定价。
"上市公司降价销售,年底业绩的压力不是最主要的,更重要的是回款,保证一定的现金流的压力。"金地集团(40.00,-0.79,-1.94%)总裁张华纲认为。
面对银根的紧缩,不少开发商希望通过加快周转,来维持高的业绩增长。张华纲认为,这需要寻找一个平衡。
资金来源受阻
最让开发商忧虑的就是资金来源受限。被认为渠道更多的上市公司也难以避免困境。
金地集团的增发方案以及公司债方案已经公告几个月了,申请也已经交由证监会等待过会,但是这一等就是几个月。
"管理层没有说法,"张华纲表示,"没有说停止办理,也没有说什么时候能够办理。"
没有进展也没有搁置,但是监管层明显放缓了房地产企业的融资申请。万科、泛海建设(43.11,-0.67,-1.53%)等多家已经递交申请的开发商,都在等待;而一些准备在资本市场股权融资公司,也被劝退。
银行方面,开发贷款规模已经明显下降。即使是年初获得授信额度的企业,想要提现也非常困难。
"已经不能够按照授信额度放出贷款了,"一位农业银行深圳分行的贷款人员表示,"所以能够提现的开发商都愿意先提出来放着,多交一些利息也可以。"
"如果目前这样的紧缩情况持续,2008年的投资增幅将会下降,开发商业绩影响将在2009、2010年体现。"张华纲认为2008年的业绩应该是可以保证的,不少开发商今年已经有部分业绩会在明年结转,明年的开工量情况也较好。
金地集团预计明年的总资产周转速度将保持今年的水平,周转率在0.5-0.6之间。
张华纲认为,在银行紧缩,股权融资放缓的情况下,投资量如果跟不上,就会导致开发商土地储备减少,加速周转也加速了土地储备的消耗,公司两三年后的业绩就会出现困境。
向海外融资的开发商也遭遇了同样的困境。
一些香港上市的国内开发商,在海外市场发债受到阻力。据悉,ING等国外投行对国内市场普遍表示担忧,看不清楚未来。
投行作为承销商担心内地房地产市场受到政策影响,上市公司业绩无法保证,海外的投资者不愿意购买国内开发商的债券,而不接受内地开发商发债的承销业务。
另一方面海外资金的直接投资也不顺利。
"受美联储连续降息的影响,海外的资金是非常便宜的,但是外管局对资金进入的限制也非常严格了,"卓越集团副总经理邬风柏表示,"海外热钱的限制,使政府保证国内调控有效。"
但截至目前,大型地产上市公司没有传出需要调整项目开发速度、减少开发量的消息。
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