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稀缺性让市场上“硕果仅存”的别墅开发商尝到了甜头。但位于密云水库边的君山高尔夫别墅显得有些另类。
与多数楼盘积极促销不同，君山高尔夫别墅将原本可以期房销售的项目，拖到了进入现房阶段才开始销售。
更为不解的是，该项目在今年短短几个月的时间里频频开盘——不同于以往别墅项目开盘卖三年的场景，君山高尔夫在四个月的时间里三次推盘，而且每次推盘开发商都十分“吝啬”，控制在20套左右。
牛市之下，君山高尔夫别墅有节奏地控制销售速度的背后是，售价由每平方米10735元攀至18398元。
多领证勤涨价
在别墅用地稀缺的年代，很多开发商还是坚持落袋为安。观唐、优山美地、龙湖滟澜山都在2007年赚了个钵满盆溢。
与之形成鲜明对比，君山高尔夫别墅项目却在销售上比较特别。
2007年12月21日，北京房地产交易管理网显示：北京卧龙国际山庄(推广名：君山)在6、7、8、10月分别取得四次预售许可证(京房售证字(2007)199号、京房售证字(2007)263号、京房售证字(2007)298号和京房售证字(2007)363号)。每次推出的套数分别是26、14、29、20套。在将近五个月的时间里，君山高尔夫别墅总共推出89套房子，销售面积共计41439.98平方米。
而大独栋别墅项目——丽宫在2007年1月30日取得的预售许可证编号为京房售证字(2007)40号的一个预售许可证，便推出87套面积为800平方米的大独栋别墅，共计面积74390.06平方米。
对比发现，丽宫一次推盘的套数约是君山高尔夫四次的总和。而在面积上，君山高尔夫四个预售许可证推出的面积总和仅仅是丽宫的一半左右。
北京市建委相关人士表示，像君山高尔夫别墅这样在短时期内拿多个预售许可证的项目很多，甚至有些开发商给每栋楼都拿一个预售许可证。
至于推盘的节奏和多寡，理应遵照项目的开发进展和速度。但是在采访中，记者发现君山高尔夫别墅在2007年4月左右就完成了项目72套别墅的封顶工作，而这部分项目的销售却被开发商分为四次分别进行。
记者致电君山高尔夫别墅销售热线，一位销售代表向记者证实了该项目短时间多次开盘的事实。“2007年我们的项目开了三次盘，时间分别是在5月、7月和9月。目前项目的一期和二期已经销售完毕，正在推出的是项目的三期。”
从这位销售人员口中得知，目前君山高尔夫销售的三期产品是面积在400～1000平方米之间，均价为每平方米16000～18000元。然而就在不到半年之前，君山高尔夫的销售均价仅为10735元。
当记者以购房者的身份对该项目的四期产品表示出兴趣时，该销售人员表示四期产品将在2008年3月推出，“价格现在还说不好，不过按照目前的情况来看至少会在18000元以上”该销售人员强调。
分批拿证并不是关键，奥妙在于价格的提升。记者发现，君山高尔夫别墅在今年6月推出的项目，成交均价仅为每平方米10735元。时隔两月后的8月26日，君山高尔夫再推出的29套别墅的成交均价却已经达到了每平方米12766元。而在7月29日推出的14套别墅却因“预售许可销售到期”没有进行销售。
10月2日君山高尔夫第四次推出了20套别墅项目，尽管目前仅仅销售了5套，但是成交均价已高达每平方米18398元。在短短五个月内，君山高尔夫的销售均价实现每平方米7663元的增长。
高尔夫“擦边球”
一位熟悉君山高尔夫别墅的业内人士透露，北京慧诚房地产有限公司原本在期房阶段便可以销售以缓解资金压力，但后来“拖到”现房才销售。
该人士表示，慧诚房地产的这种做法在“急着卖房拿钱”的房地产圈子，比较罕见。
君山高尔夫的这份“淡定”，其他别墅开发商很难理解。北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华就表示，尽管非常看好今后的别墅市场。但是在他看来，快速的资金变现更加重要。
据了解，位于密云的君山高尔夫别墅总占地面积32万平方米，容积率仅为0.42。对于其的别墅地位，业内曾有人形容为“密云无人能比”。此外，君山高尔夫别墅与普通别墅最大的区别是其被别墅专属国际标准18洞72杆高尔夫球场围绕，是一个名副其实的“高尔夫别墅”。
知情人士透露，君山高尔夫别墅的开发商对项目的销售前景乐观，把心思花在高尔夫球场草种的选择等琐事上。
2006年，别墅用地停止审批。早在2004年之前，高尔夫球场建设也被明令禁止。不但对新的高尔夫球场项目停止审批、尚未开工建设的项目禁止动工建设，甚至已经办理了规划、用地和开工手续，但尚未动工建设的项目，也被要求一律停止开工。
但为何君山高尔夫别墅却如此“幸运”呢？
君山高尔夫别墅还制造了令业界哗然的“超低代理费事件”。业内人士透露，2007年中原地产接手北京君山高尔夫别墅项目的销售代理，提成比例仅为0.8%。这一水平被认为远远低于1.5%的保本限度。
稀缺，让君山高尔夫别墅这个远在密云、定位只能是“第二居所”的项目，在销售价格上甚至与中央别墅区的优山美地每平方米18800元的均价不相上下。
“从今年6月至今，君山高尔夫别墅通过三个阶段的销售控制放量，价格实现了一路攀升。”一位知情人士表示。
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