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揭开房产数据混乱背后三大玄机

2006年05月16日北京现代商报

就在开发商与政府相关部门因为有多少房还没卖争执不下时，建设部新闻发言人昨日明确指出，社会上流传的少数城市商品住房可售房源不足消息不属实。

　　然而，在北京各个楼盘的售楼处，蜂拥的买房人看到的仍是刚开盘的房子就已遍插小红旗；买房先要排队买号；即使买了房子，还会在不久后发现自己买的居然比后搬进来的邻居贵。

　　现状与官方数据背离的背后究竟有何玄机，本报记者的深入调查，将为买房人揭示其中的奥秘。

 

　　早就有业内人士预言：买房，人们从来都只会是追涨不买跌。国家近一年的宏观调之后，房价涨幅虽然有所下降，但价格仍一路走高，于是许多持币观望的人再也坐不住了。

　　熟悉售房内幕的人指出，开发商正是读懂了人们“担心房价今后涨得更高”的心理，制造“房源紧俏，赶紧买房子，否则今后就更买不起了”的舆论，于是原本持币观望的人便纷纷出手买房，于是更助长了房价的飞涨，形成了一种奇怪的循环。

玄机一：预插“红旗” 制造假象

　　如今不少新盘的售楼处都贴有一张售房进度表，已经卖掉的房子被贴上小红旗或五角星，贴上小红旗或五角星的房子不再对外销售，可有的楼盘刚开盘小红旗就已经“满山红”。这些房子真的都已经卖出去了吗？业内人士透露，不少开发商在贴小红旗时往往是随心所欲，不会与房产的实际销售挂钩，售楼人员的说法往往是内部认购了。此前，内部认购是不受制裁的，这为开发商制造“人为短缺”留下了可乘之机。

　　还有的楼盘因为周边环境即将改善而面临升值的可能，开发商看到形势大好，便打起了小九九，策划先把差一点的户型推销出去，好的套型则暂时“窝藏”，待时机成熟时再将好房拿出来销售。这样一来，购房者看进度表时会发现好房型“卖”完了，只好退而求其次。但等你下次去时，可能会惊讶地发现原来贴的红旗不见了，开发商的解释一定是有人“退房”了。

　　业内人士认为，是开发商在捂盘。自去年以来，北京房价持续快速上涨，频频高价拍地事件更是让开发商对未来房价走势充满信心，为让利润最大化，开发商采取捂盘惜售的营销策略。市建委在此时公布全市可售期房和现房未签约情况，其意图之一应该正是为打击捂盘现象。

　　控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。北京一季度房价高达17.3%的涨幅中，少不了捂盘的“贡献”。

玄机二：排队买号 房托凑数

　　现在不仅买经济适用房要排队买号，就是一些新开盘的商品房也出现了排号买房的“壮观场面”，不禁让人们想起十几年前凭票排队购买家用电器的情景。拥挤的排号现场无疑又成了“房源紧俏、供不应求”的“例证”，让想买房的人心急如焚。

　　其实，谁知道在排号大军中有多少人是被开发商花钱雇来“捧场”的呢？

　　记者了解到，排队人买来的并不是房号，而是摇号的前期工作，想买房的人先将一定数额的钱存入开发商指定的银行账户，然后拿着存款证明来排队买个号码。之后进行摇号，摇中者事先存入开发商账户的钱计入房款，反之则退还。如此一来，不仅仅在售楼处现场，在开发商指定的银行同样也出现了排队的现象，上赶着给别人的账户存钱还真没那么容易。

　　某项目内部人士告诉记者，这是为应对客户需求过大。 然而意向客户在向开发商的指定账户存钱时，该项目的最终销售价格并未确定，这与建委明令禁止的“网下认购”与“收取认购金”相似。而认购或者变相认购一直是地产商推涨房价的手段。

李烝/制图

玄机三：隐瞒资料 暗谋提价

　　如今，许多购房者在买房时都会发现，在楼盘销售现场获得的资讯不再像以前那么丰富了，某些楼盘隐晦的销售手法经常让人摸不着边际。当你走进售楼处，很难见到贴着红点的销控表，到底哪些房子受欢迎哪些房子滞销，无从得知。

　　其次，当你想对某套房子的户型布局深入了解时，会发现以往一整层的总体平面图如今已被单个房间的平面图所替代。想知道到底左邻右舍怎样与你唇齿相依？没门！

　　最让人如坠雾里的是，一些楼盘的销售人员甚至将售价表也藏了起来，你看中哪套房子才报出哪套的价格，让你难以进行比较。还有一些楼盘总是只拿出为数很少的几套房子供买家选择，生怕买家选择多，眼花缭乱反倒难下购房决心。

　　难道说现在的发展商卖楼都不制定价目表了吗？“这个当然不可能。”知情人士透露，“开发商不仅售楼前就开始制定价目表，而且这个价目表还很细，一般是‘一房一价’。”可是现在你要想获知房子的价格，通常要明确告诉销售人员想买某栋某号房，然后销售人员才会神秘兮兮地在抽屉里翻出一本价目表，抄下一个价格告诉你。如果消费者要求看价目表，通常会遭到拒绝，理由是“这是商业秘密”。

　　开发商为何不愿向购房者公开出示价格呢？业内人士分析指出，第一是方便随时提价。第二则是防止客户比较、同行踩盘。