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5月17日，国务院温家宝总理主持召开国务院常务会议，会上针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产，并强调，进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费……以促进房地产业的健康发展等，此措施的出台，在全国各城市引起了很大的反响，并迅速被人冠以“国六条”或“新六条”，同时也引起了房地产各界人士对房地产市场的发展前景的揣测，这6大措施会给国内的房地产市场带来什么影响呢？相比去年的两个“国八条”，今年的“新六条”有什么新的内容？对南昌楼市而言又将会带来哪些变化呢？
日前，本报记者专访了中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，他阐释了对“新六条”的全面认识和充分理解。
出台背景：少数大城市房价上涨过快
经过2005延续至今的宏观调控，我国房地产整体投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。从投资看，2005年全国完成房地产开发投资为15759.3亿元，同比增长19.8%。比前两年的增幅回落了将近10个百分点。而根据经验，房地产投资增长率控制在国内生产总值增长率的两倍以内比较合适。2005年我国GDP增长9.9%，房地产投资增长率为19.8%。因此，可以认为：房地产投资与GDP增长的对应关系已趋向合理。从房价看，就全国整体而言，商品房销售均价涨幅呈逐季回落趋势，说明调控取得了一定的积极作用，当然，还有少数城市房价上涨仍然过快。
同时，也要看到房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
供求平衡：是抑制房价过快上涨唯一有效措施
宏观调控既要调整住房供应结构，同时也需要引导合理消费，包括合理引导住房消费需求和消费模式。对供、求双向调节，力求在一定的经济发展阶段，争取做到供求平衡，这是抑制房价过快上涨是唯一有效措施。“新六条”继续坚持了这个思路，体现了政策的连续性和稳定性。
在调整住房供应结构方面，“新六条”再次强调要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。这个问题在以前的两个“国八条”中都一再强调过，关键在于真正落到实处。
例如户型面积问题，在某种程度上是区别住房档次的主要标准。以往确定普通商品房的面积标准是120平米，各地还可以上浮20%，提高到了144平米。这样的大户型显然脱离了中低收入者的消费水平。重点发展中小户型是势在必行。因此，这次要求真正落实，要求各地制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。我觉得，“新六条”要真正奏效，这是关键之一。
买房还是租房，要根据消费能力决定
在引导消费中需要重视两个方面。一个是引导合理的消费需求，使居民的购房需求与当前经济、社会的发展阶段、发展水平相对应，包括克服大户型等超前消费，以及合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。另一个是提倡多元化的消费模式，例如，是买房还是租房，是买新房还是买旧房，要根据住户的消费能力来决定。“居者有其屋”，只是讲都有房子住，而不应理解为都要买一套房。联合国的提法是“人人享有适当住房”，也是讲的这个意思。所谓“适当”，既是指居住面积、居住条件的适当，也是指消费模式的适当。从无到有，从旧到新，从小到大，逐步改善。
控制拆迁量仍然是引导消费、解决供求矛盾的重要措施。有资料显示，拆迁安置用房大约占商品住宅竣工面积的一半以上。例如，2005年全国拆迁量为1.6亿平方米左右，按照1：1.3的比例安置，需要2亿多平方米的供应量，而2005年的住宅供应量为4.6亿，安置用房超过了50%。在一定供应量下，通过控制拆迁量来缓解被动需求，从而缓解供求矛盾，是必然的措施。
新一轮宏观调控解决三大问题：房价上涨过快，住房供应结构不合理，市场秩序混乱
当前新一轮宏观调控需要解决房地产市场重点问题有三个：少数大城市房价上涨过快；住房供应结构不合理矛盾突出；房地产市场秩序比较混乱。
这三个问题，就是“新六条”调控的目标和政策的指向。与去年相比，投资增长过快已得到抑制，已退出主要矛盾之列。而且从经济规律来看，压房价和压投资很难两全。
“分类指导，区别对待”，是国家对房地产市场宏观调控中一贯强调的重要原则。当前房地产调控特别应该在贯彻这个原则上下功夫，认真做好调控政策的细化、实化工作。
先说“分类指导”，按各地房地产市场发育程度分类，大体可分为发达地区、中等发达地区、欠发达地区三类；按房地产产品分类，大体可分为住宅商品房、非住宅商品房两大类。其中，住宅商品房又可分为高端、中端、低端不同档次的商品住宅，非住宅商品房又可分为写字楼、商业服务业用房、旅游设施用房等等；按商品住宅的性质分类，可以分为市场性商品住宅和社会保障性商品住宅(经济适用住房、廉租住房)；按市场走势分类，可分为平稳发展、稍有波动、急剧波动等态势。
经济适用住房供应量严重不足
根据以上细分，应该对不同类型的地区和不同类型商品房，有针对性地加以指导，“实则泻之，虚则补之”。例如，目前，经济适用住房制度方面的问题之一是供应量严重不足，经济适用住房投资连续几年同比下降，2005年完成投资565亿元，同比又下降6.8%，投资占商品住宅总投资的比重仅为3.6%，同比下降一个百分点；2006年的市场同样如此；二是从生产到分配各个环节都还不够规范，致使一些人对这项制度产生了怀疑。廉租住房方面的问题是建制进展较慢，在地级以上的城市中，近1／4尚未建立这项制度。同时，住房二级市场和租赁市场发展较慢，说明我国住房市场发育得还很不健全。因此，根据分类指导的原则，“新六条”对这三个不同类型的要求是：城镇廉租住房制度要加快建立；经济适用住房发展要加以规范；住房二级市场和租赁市场要积极发展，从而有步骤地解决低收入家庭的住房困难。再说“区别对待”。“新六条”指出，要进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。包括严格执行税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。我觉得，这其中都包含了区别对待的要求。有区别才有政策。笼而统之、无区别、一刀切的政策，往往是收不到预计效果，产生顾此失彼现象。
重点发展中低价位、中小套型住房和经济适用住房
从调整住房供应结构来看，既定方针是要重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。那么，对这些住房，就应当制定出区别于高端商品住房开发、销售和转让环节的有关税收政策、信贷政策、土地政策。例如，对中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的用地，就要适当多供应一些。对供求关系矛盾比较大的地区，也要适当多供应一些土地。
从引导合理消费来看，也要进一步发挥细化的、区别对待的税收、信贷政策的调节作用。例如，自住购房与投资购房，购买第一套住房与购买第二套住房，卖旧买新改善居住条件与投资性购房转让交易等等，都应有不同的税率、利率政策。
新加坡、韩国经验值得借鉴
区别对待，不乏“它山之石”。新加坡是住宅问题解决得比较好的国家，一方面大量的建造小套型、低造价的“政府组屋”(经济适用住房，占住房总建造量的80%)，另一方面对高端住宅实行高土地出让金、高房价、高物业税。另一个例子是韩国，对无房户购买第一套房给予税费优惠，对买第二套房的则提高税费，对转让第二套住房的征收30%的高税，有效地抑制了炒房。
针对当前房地产市场较为混乱的市场秩序，应该完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。这一条非常重要，因为它关系到对市场的预期。而预期对市场的影响是非常大的。前一段出现统计数字的混乱，有些信息不够准确。现在一方面要提高信息的准确性，另一方面要把准确的信息公诸于众，让老百姓自己判断，以免被一些不实信息所误导。特别是一些预测性的言论，要抱着负责任的态度。关键是要多研究一些市场经济规律性的东西，让老百姓按照事物的发展规律自己去作判断。
地方政府应负起调控房地产市场和解决广大中低收入家庭住房的责任
房地产市场的地域性很强。而地域性差异主要体现在不同城市。“分类指导，区别对待”最终要落实到城市。因此，“新六条”一方面要求各地区、各部门统一思想，增强全局观念，齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作；另一方面要求各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。
这次宏观调控精神有两点很突出，一是政策落实，二是政策细化。如果各地能够认真落实，各地政府切实负起调控房地产市场和解决广大中低收入家庭住房的责任，调控效果会进一步显现。最重要的是住房供应体系将进一步完善。住房制度改革的思路是：针对不同收入的家庭制订不同的住房政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房的途径。如果实现市场型和保障型两条腿走路，买房和租房两条腿走路，住房一级市场和二级市场两条腿走路。那么，在解决住房问题中，政府有责，开发商有责，各有其责，各负其责，住房问题就会解决得更快一些。
随着中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供应的增加，中低收入家庭住房的问题将会加快解决，住房交易会进一步活跃，再加上进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为等措施，房地场市场将会更加成熟，更加理性地向上行发展。
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